ค่าไถ่ถอนจำนองที่ดิน 2569 เสียเท่าไร ขั้นตอนทำยังไง
ไถ่ถอนจำนองที่ดินที่กรมที่ดินเสียแค่หลักสิบบาท ไม่ใช่ 1% แต่ถ้าปิดก่อนกำหนดอาจโดนค่าปรับธนาคาร 3% อธิบายค่าใช้จ่ายจริง เอกสาร และขั้นตอนไถ่ถอนครบ
ค่าไถ่ถอนจำนองที่ดิน คือคำตอบสั้นที่สุด
ค่าไถ่ถอนจำนองที่ดินที่ สำนักงานที่ดิน เป็น "ค่าธรรมเนียมประเภทไม่มีทุนทรัพย์" คิด แปลงละ 50 บาท (ตามอัตรากรมที่ดิน — ถ้ามอบอำนาจให้คนอื่นไปแทน มีค่ามอบอำนาจเพิ่มเล็กน้อยราว 20 บาท/คน) — ไม่เกี่ยวกับขนาดวงเงินที่จำนองไว้เลย
คนมักสับสนเพราะจำสับกับ ค่าจดจำนอง 1% ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมตอน เริ่ม กู้ (มีทุนทรัพย์) ส่วนตอน ปิดหนี้ แล้วมาไถ่ถอน เป็นคนละก้อน อัตราถูกกว่ามาก ก้อนที่ต้องระวังจริงๆ คือ ค่าปรับปิดก่อนกำหนดจากธนาคาร ต่างหาก
แยกให้ชัด: จดจำนอง vs ไถ่ถอนจำนอง
| หัวข้อ | จดจำนอง (ตอนกู้) | ไถ่ถอนจำนอง (ตอนปิดหนี้) | |--------|:----------------:|:------------------------:| | ประเภทค่าธรรมเนียม | มีทุนทรัพย์ | ไม่มีทุนทรัพย์ | | อัตรา | 1% ของวงเงินจำนอง | ~50 บาท/แปลง | | ใครจ่าย (ธรรมเนียม) | ผู้กู้ | เจ้าของที่ดิน | | ตัวอย่าง วงเงิน 3 ล้าน | 30,000 บาท | ~50 บาท |
จะเห็นว่าตอนไถ่ถอนแทบไม่มีต้นทุนที่กรมที่ดิน ค่าโอน/จดจำนองก้อนใหญ่อยู่ตอนเริ่มต้นซื้อ อ่านครบทุกก้อนที่ คู่มือค่าโอนและภาษีอสังหาฯ
ตัวจริงที่แพง: ค่าปรับปิดก่อนกำหนด (Prepayment Fee)
นี่คือค่าใช้จ่ายที่ทำให้คนตกใจตอนจะรีไฟแนนซ์หรือปิดหนี้เร็ว สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่มี เงื่อนไขล็อก 3 ปีแรก (lock-in period):
- ถ้า ปิดบัญชี/รีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น ภายใน 3 ปีแรก → ธนาคารคิดค่าปรับราว 3% ของยอดหนี้คงเหลือ
- ถ้า ปิดด้วยเงินตัวเอง (ไม่ได้ย้ายไปแบงก์อื่น) → หลายธนาคาร ยกเว้น ค่าปรับส่วนนี้
- ครบ 3 ปีแล้ว → ปิด/รีไฟแนนซ์ได้อิสระ ไม่มีค่าปรับ
ตัวอย่าง: ยอดคงเหลือ 2,000,000 บาท รีไฟแนนซ์ปีที่ 2 → ค่าปรับ 3% = 60,000 บาท — ต้องเอาไปเทียบกับดอกเบี้ยที่ประหยัดได้จากการย้ายแบงก์ ว่าคุ้มไหม
💡 ค่าปรับปิดก่อนกำหนดและระยะเวลาล็อกต่างกันตามสัญญาของแต่ละธนาคาร — ให้ยึดเงื่อนไขในสัญญากู้จริงของคุณเป็นหลัก
กฎง่ายๆ: ถ้าจะรีไฟแนนซ์เพื่อลดดอกเบี้ย ให้รอครบ 3 ปีก่อนเสมอ ถ้ายังไม่ครบ คำนวณให้ดีว่าดอกที่ประหยัดหักค่าปรับ + ค่าจดจำนองใหม่ + ค่าประเมินแล้วยังคุ้มไหม
ขั้นตอนไถ่ถอนจำนอง 5 ขั้น
ขั้นที่ 1: ปิดยอดหนี้กับธนาคาร
โทรหรือไปสาขาเพื่อขอ "ยอดปิดบัญชี" (payoff) ณ วันที่ต้องการ ชำระให้ครบ
ขั้นที่ 2: ขอเอกสารไถ่ถอนจากธนาคาร
ธนาคารออกหนังสือยินยอมให้ไถ่ถอน + หนังสือมอบอำนาจให้ผู้แทนไปจดทะเบียน (ใช้เวลาเตรียม 7–15 วันในหลายแบงก์)
ขั้นที่ 3: นัดวันที่สำนักงานที่ดิน
นัดผู้แทนธนาคารไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดินที่แปลงตั้งอยู่
ขั้นที่ 4: จดทะเบียนไถ่ถอน
เจ้าหน้าที่ที่ดินจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง จ่ายค่าธรรมเนียม ~50 บาท รับโฉนดที่ปลอดจำนองคืน
ขั้นที่ 5: เก็บโฉนดตัวจริง
ตรวจสอบว่าหลังโฉนดสลักหลัง "ไถ่ถอนจำนองแล้ว" เรียบร้อย เก็บโฉนดไว้ให้ดี
เอกสารที่ต้องเตรียม
- บัตรประชาชนตัวจริงเจ้าของที่ดิน
- โฉนดตัวจริง (ปกติธนาคารถือไว้ จะนำมาวันนัด)
- หนังสือหลักฐานชำระหนี้ครบ + หนังสือมอบอำนาจธนาคาร
- กรณีนิติบุคคล: หนังสือรับรองบริษัท
กรณีขายบ้าน/ที่ดินที่ยังติดจำนอง
ถ้าจะขายทั้งที่ยังผ่อนไม่หมด นิยม ไถ่ถอน + โอนวันเดียวกัน: ผู้ซื้อนำเงินไปไถ่หนี้ให้ธนาคาร → ธนาคารปลดจำนอง → ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ ทั้งหมดในคราวเดียวที่สำนักงานที่ดิน ปลอดภัยทุกฝ่าย
รายละเอียดการซื้อ-ขายทรัพย์ติดจำนองแบบเต็ม อ่านที่ ซื้อที่ดินติดจำนอง ต้องรู้อะไรบ้าง และตรวจเอกสารสิทธิ์ให้ชัวร์ก่อนที่ คู่มืออ่านและตรวจสอบโฉนด
สรุป
- ค่าไถ่ถอนที่กรมที่ดิน: ~50 บาท/แปลง (ถูกมาก ไม่ใช่ 1%)
- ตัวที่แพง: ค่าปรับปิดก่อนกำหนดจากธนาคาร ~3% ถ้ารีไฟแนนซ์ในล็อก 3 ปี
- ปิดด้วยเงินตัวเอง: มักไม่โดนค่าปรับ
- ขายทรัพย์ติดจำนอง: ไถ่ถอน + โอนวันเดียวกันได้
มีคำถามเรื่องไถ่ถอน/รีไฟแนนซ์ของแปลงคุณ ทักไลน์ banteedin ปรึกษาฟรี — ช่วยดูสัญญากู้และคำนวณให้ว่าคุ้มไหมก่อนตัดสินใจ
หมายเหตุ: ค่าธรรมเนียมและเงื่อนไขล็อกอ้างอิงข้อมูล ณ ก.ค. 2569 อาจต่างกันตามสัญญาแต่ละธนาคารและระเบียบกรมที่ดิน ก่อนดำเนินการควรตรวจกับ สำนักงานที่ดิน (dol.go.th) และธนาคารเจ้าหนี้อีกครั้ง
❓ คำถามที่พบบ่อย
ไถ่ถอนจำนองที่ดินเสียค่าธรรมเนียมเท่าไร?▼
ค่าจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่สำนักงานที่ดินเป็นค่าธรรมเนียมประเภทไม่มีทุนทรัพย์ ประมาณ 50 บาทต่อแปลง บวกค่าคำขอและค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ดอีกเล็กน้อย รวมแล้วหลักสิบถึงหลักร้อยบาทเท่านั้น ไม่ใช่ 1% ของวงเงินอย่างที่หลายคนเข้าใจ (1% คือตอนจดจำนอง ไม่ใช่ตอนไถ่ถอน)
ปิดหนี้บ้านก่อนกำหนดโดนค่าปรับไหม?▼
อาจโดนครับ สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่มีเงื่อนไขห้ามปิดบัญชีหรือรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นภายในช่วงล็อก (ปกติ 3 ปีแรก) ถ้าปิดก่อนกำหนดในช่วงนี้ธนาคารคิดค่าปรับ (prepayment fee) ราว 3% ของยอดคงเหลือ แต่ถ้าปิดด้วยเงินตัวเอง (ไม่ใช่รีไฟแนนซ์) หลายธนาคารยกเว้นให้ ต้องอ่านสัญญากู้
ค่าไถ่ถอนกับค่าจดจำนองต่างกันยังไง?▼
ค่าจดจำนอง (ตอนกู้) คือ 1% ของวงเงินจำนอง เป็นค่าธรรมเนียมที่มีทุนทรัพย์ ส่วนค่าไถ่ถอนจำนอง (ตอนปิดหนี้) เป็นค่าธรรมเนียมไม่มีทุนทรัพย์ ราว 50 บาทต่อแปลง คนละก้อนกันคนละอัตรา อย่าสับสนว่าตอนไถ่ถอนต้องจ่าย 1% อีกครั้ง
ไถ่ถอนจำนองต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง?▼
บัตรประชาชนตัวจริงเจ้าของที่ดิน โฉนดที่ดินตัวจริง หนังสือ/หลักฐานการชำระหนี้ครบจากธนาคาร และหนังสือมอบอำนาจของธนาคารพร้อมผู้แทนธนาคารมาจดทะเบียนไถ่ถอน ณ สำนักงานที่ดินที่แปลงตั้งอยู่ กรณีนิติบุคคลต้องมีหนังสือรับรองบริษัทเพิ่ม
ธนาคารคืนโฉนดเมื่อไหร่?▼
หลังจ่ายหนี้งวดสุดท้ายครบ ธนาคารจะออกหนังสือให้ไปไถ่ถอน แล้วนัดเจ้าหน้าที่ธนาคารไปจดทะเบียนไถ่ถอนพร้อมกันที่สำนักงานที่ดิน วันนั้นเจ้าของจะได้รับโฉนดตัวจริงคืนที่ปลอดจำนองแล้ว บางธนาคารใช้เวลาเตรียมเอกสาร 7-15 วันหลังปิดยอด
ไถ่ถอนแล้วโอนขายวันเดียวกันได้ไหม?▼
ได้ครับ กรณีขายบ้าน/ที่ดินที่ติดจำนอง นิยมนัดไถ่ถอนและโอนกรรมสิทธิ์วันเดียวกันที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อนำเงินไปไถ่หนี้ให้ธนาคาร ธนาคารปลดจำนอง ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อในคราวเดียว ปลอดภัยกับทุกฝ่าย
สนใจซื้อ/ขายอสังหาฯ ในทั่วประเทศ?
แอด LINE ปรึกษาฟรี — ทีมงานตอบไวทุกวัน 9.00–20.00 น.
💬 ทักไลน์ ปรึกษาฟรี
