วิธีคำนวณค่าโอนที่ดิน 2569 ทีละขั้น พร้อมตัวอย่างจริง (อัปเดตมาตรการ 0.01%)

4 ก้อนค่าใช้จ่ายตอนโอน — สรุปสูตร

ก้อน 1: ค่าธรรมเนียมการโอน  = ราคา × 2%        (มาตรการ 0.01% ถ้าเข้าเกณฑ์)
ก้อน 2: ค่าจดจำนอง         = วงเงิน × 1%       (มาตรการ 0.01% ถ้าเข้าเกณฑ์)
ก้อน 3: ภาษีธุรกิจเฉพาะ    = ราคา × 3.3%      (ถ้าถือ น้อยกว่า 5 ปี เท่านั้น)
ก้อน 4: ภาษีเงินได้        = สูตรขั้นบันได     (ทุกการขาย — ดูตัวอย่าง)

"ราคา" = max(ราคาขาย, ราคาประเมินกรมธนารักษ์) — รัฐไม่ยอมขาดทุน

Step-by-Step คำนวณ (ทำตามทีละขั้น)

Step 1: หา "ราคาที่ใช้คำนวณ"

ราคาที่ใช้คำนวณ = max(ราคาขาย, ราคาประเมิน)

ตัวอย่าง:

• ขาย 5M ประเมิน 4M → ใช้ 5M
• ขาย 3M ประเมิน 4M → ใช้ 4M (รัฐใช้ค่าสูงกว่า)

ดูราคาประเมินที่ assessprice.treasury.go.th

Step 2: เช็กว่าเข้าเกณฑ์มาตรการ 0.01% ไหม

เข้าเกณฑ์ทั้งหมด 4 ข้อ:

1. ที่ดิน + อาคาร (บ้าน/คอนโด/อาคารพาณิชย์) — ❌ ที่ดินเปล่าไม่ได้
2. ราคาขาย + ประเมิน + วงเงินจำนอง ≤ 7 ล้าน (ทุกค่า)
3. ผู้ซื้อสัญชาติไทย
4. โอน + จำนอง วันเดียวกัน (ถ้าจะใช้สิทธิ 0.01% ค่าจำนอง)

Step 3: คำนวณก้อน 1 + 2 (ค่าโอน + จำนอง)

กรณีปกติ:

ค่าโอน    = ราคา × 2%
ค่าจำนอง  = วงเงิน × 1%

กรณีเข้าเกณฑ์ 0.01%:

ค่าโอน    = ราคา × 0.01%
ค่าจำนอง  = วงเงิน × 0.01%

Step 4: คำนวณก้อน 3 (ภาษีธุรกิจเฉพาะ)

ถือ ≥5 ปี หรือ มีทะเบียนบ้าน 1 ปี:

อากรแสตมป์ = ราคา × 0.5%   (แทน SBT)

ถือ น้อยกว่า 5 ปี:

ภาษีธุรกิจเฉพาะ = ราคา × 3.3%

Step 5: คำนวณก้อน 4 (ภาษีเงินได้)

สูตรขั้นบันได คิดจาก "กำไร" หลังหักค่าใช้จ่ายเหมา:

ค่าใช้จ่ายเหมา = % ตามจำนวนปีที่ถือครอง (50-92%)
รายได้สุทธิ    = ราคา - ค่าใช้จ่ายเหมา
หารด้วยปี      = รายได้สุทธิ ÷ จำนวนปี
คำนวณภาษี     = ตามอัตราขั้นบันได (5-35%)
คูณกลับด้วยปี  = ภาษีต่อปี × จำนวนปี

ตารางค่าใช้จ่ายเหมา:

| ปีถือครอง | % หักได้ | |:---------:|:--------:| | 1 | 92% | | 2 | 84% | | 3 | 77% | | 4 | 71% | | 5 | 65% | | 6 | 60% | | 7 | 55% | | 8+ | 50% |

ดูสูตรขั้นบันได → คู่มือภาษีโอนอสังหา 2569

💡 ตัวอย่าง 1 — บ้านเข้าเกณฑ์ 0.01%

สถานการณ์: ซื้อบ้านพร้อมที่ดิน 5 ล้าน ผู้ขายถือมา 7 ปี ผู้ซื้อกู้ 4 ล้าน

Step 1: ราคาขาย 5M ≥ ประเมิน 4.5M → ใช้ 5M Step 2: เข้าเกณฑ์? บ้าน+ที่ดิน ✅ / ≤7M ✅ / ไทย ✅ / โอน+จำนองวันเดียว ✅ → เข้าเกณฑ์

Step 3: ค่าโอน + จำนอง (อัตรา 0.01%):

• ค่าโอน = 5M × 0.01% = 500 บาท
• ค่าจำนอง = 4M × 0.01% = 400 บาท

Step 4: ภาษีธุรกิจเฉพาะ — ผู้ขายถือ 7 ปี ≥ 5 → อากรแสตมป์

• อากร = 5M × 0.5% = 25,000 บาท

Step 5: ภาษีเงินได้ — ถือ 7 ปี = หักเหมา 55%

• รายได้สุทธิ = 5M - (5M × 55%) = 2,250,000
• หาร 7 ปี = 321,428/ปี
• ภาษีขั้นบันได: 150K ยกเว้น + 150K × 5% + 21,428 × 10% = 7,500 + 2,143 = 9,643 บาท/ปี
• คูณ 7 ปี = 67,500 บาท

สรุป: | ค่าใช้จ่าย | จำนวน | |------------|-------| | ค่าโอน | 500 | | ค่าจำนอง | 400 | | อากรแสตมป์ | 25,000 | | ภาษีเงินได้ | 67,500 | | รวมที่จ่ายรัฐ | 93,400 |

ผู้ซื้อจ่าย ≈ ค่าจำนอง 400 + ครึ่งค่าโอน 250 = 650 บาท 🤯 ผู้ขายจ่ายส่วนเหลือ = 92,750 บาท

→ ไม่มีมาตรการ 0.01% ผู้ซื้อจะจ่าย ≈ 40,400 บาท (ครึ่งค่าโอน 50,000 + ค่าจำนอง 40,000) → มาตรการประหยัดผู้ซื้อ ~40,000 บาท ✨

💡 ตัวอย่าง 2 — ที่ดินเปล่า ไม่เข้าเกณฑ์

สถานการณ์: ซื้อที่ดินเปล่า 3 ล้าน ผู้ขายถือมา 10 ปี ผู้ซื้อจ่ายสด ไม่กู้

Step 1: ราคาขาย 3M ≥ ประเมิน 2M → ใช้ 3M Step 2: เข้าเกณฑ์? ที่ดินเปล่า ❌ → ไม่เข้าเกณฑ์

Step 3: ค่าโอน (อัตราปกติ 2%):

• ค่าโอน = 3M × 2% = 60,000 บาท
• ค่าจำนอง = 0 (ไม่กู้)

Step 4: ผู้ขายถือ 10 ปี → อากรแสตมป์

• อากร = 3M × 0.5% = 15,000 บาท

Step 5: ภาษีเงินได้ — ถือ 10 ปี = หักเหมา 50%

• รายได้สุทธิ = 3M - (3M × 50%) = 1,500,000
• หาร 10 ปี = 150,000/ปี ← ใต้ขั้นต้น 150K
• ภาษีต่อปี = 0 บาท (ยกเว้น)
• คูณ 10 = 0 บาท

สรุป: | ค่าใช้จ่าย | จำนวน | |------------|-------| | ค่าโอน | 60,000 | | อากรแสตมป์ | 15,000 | | ภาษีเงินได้ | 0 | | รวม | 75,000 |

ผู้ซื้อจ่าย ≈ ครึ่งค่าโอน = 30,000 บาท ผู้ขายจ่ายส่วนเหลือ = 45,000 บาท

💡 ตัวอย่าง 3 — ทรัพย์เกินเพดาน (กรณีปากพูน)

สถานการณ์: ซื้อบ้าน + ที่ดินปากพูน 12 ล้าน ผู้ขายถือ 8 ปี ผู้ซื้อจ่ายสด

Step 1: ใช้ 12M Step 2: เข้าเกณฑ์? บ้าน+ที่ดิน ✅ / >7M ❌ → ไม่เข้าเกณฑ์

Step 3: ค่าโอน 2% = 12M × 2% = 240,000 บาท Step 4: อากรแสตมป์ 0.5% = 12M × 0.5% = 60,000 บาท Step 5: ภาษีเงินได้:

• หักเหมา 8 ปี = 50%
• รายได้สุทธิ = 12M - 6M = 6,000,000
• หาร 8 ปี = 750,000/ปี
• ภาษีขั้นบันได: ตามอัตรา ≈ 75,500 บาท/ปี
• คูณ 8 = 604,000 บาท

สรุป: | ค่าใช้จ่าย | จำนวน | |------------|-------| | ค่าโอน | 240,000 | | อากรแสตมป์ | 60,000 | | ภาษีเงินได้ | ~604,000 | | รวม | ~904,000 |

ผู้ซื้อจ่ายครึ่งค่าโอน = 120,000 บาท

💡 ตัวอย่าง 4 — ใช้ทะเบียนบ้านลัด

สถานการณ์: ขายบ้าน 4 ล้าน ถือมา 2 ปี (น้อยกว่า 5) แต่มีชื่อทะเบียนบ้าน 1.5 ปี

ปกติ (ไม่มีทะเบียนบ้านลัด):

• SBT = 4M × 3.3% = 132,000 บาท ❗

ใช้ทะเบียนบ้านลัด:

• มีชื่อ ≥1 ปี → ยกเว้น SBT → จ่ายแค่อากร 0.5%
• อากร = 4M × 0.5% = 20,000 บาท

ส่วนต่าง = 112,000 บาท 🎉 — แค่ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน 1 ปี

⚠️ ใช้กับบ้านอยู่อาศัยจริงเท่านั้น — ที่ดินเปล่า/อาคารพาณิชย์ที่ไม่อยู่อาศัย ไม่ใช้

เครื่องมือคำนวณเร็วๆ (Mental Math)

ราคา 5 ล้าน (ทรัพย์ส่วนใหญ่)

| สถานการณ์ | ค่าโอน | จำนอง 4M | SBT/อากร | รวมรัฐ | |-----------|--------|----------|-----------|--------| | เข้าเกณฑ์ + ถือ 7 ปี | 500 | 400 | 25,000 | 25,900 | | ปกติ + ถือ 7 ปี | 100,000 | 40,000 | 25,000 | 165,000 | | ปกติ + ถือ 3 ปี | 100,000 | 40,000 | 165,000 | 305,000 |

→ มาตรการ 0.01% + ถือเกิน 5 ปี = ประหยัดที่สุด (เกือบฟรี!)

ทรัพย์ banteedin ที่ใช้สิทธิ 0.01% ได้

ทักไลน์ปรึกษาก่อนตัดสินใจ — ช่วยคำนวณเฉพาะกรณีของคุณให้ฟรี

หมายเหตุ: ตัวเลขในบทความเป็นการคำนวณตัวอย่าง ราคาประเมินจริง + ผู้รับผิดชอบ ค่าใช้จ่ายอาจต่างกันตามสัญญา — ก่อนทำธุรกรรมจริง ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน และ กรมสรรพากร (rd.go.th)