📍 ทั่วประเทศ30 สิงหาคม 2569·⏱ 3 นาที

LTV คืออะไร กู้บ้าน 100% ได้ไหม 2569 ต้องมีเงินดาวน์เท่าไร

LTV คือเพดานวงเงินกู้เทียบราคาบ้าน — ธปท. ผ่อนคลายชั่วคราวให้กู้ได้เต็ม 100% ทุกสัญญา ถึง 30 มิ.ย. 2570 พร้อมเกณฑ์มาตรฐาน เงินดาวน์ และตัวอย่างคำนวณ

TL;DR · สรุปสั้น

LTV (Loan to Value) คือเพดานวงเงินกู้เทียบราคาบ้าน — LTV 90% = กู้ได้ 90% ต้องดาวน์เอง 10% ตอนนี้ ธปท. ผ่อนคลายชั่วคราว: กู้ได้สูงสุด 100% ทุกสัญญา (รวมหลังที่ 2–3 และบ้าน ≥ 10 ล้าน) สำหรับสัญญากู้ 1 ก.ค. 2569 – 30 มิ.ย. 2570 ธนาคารคิด LTV จาก ราคาที่ต่ำกว่า ระหว่างราคาซื้อกับราคาประเมิน และยังต้องผ่านเกณฑ์ความสามารถผ่อน (DSR) ควบคู่กัน — LTV ให้กู้เต็ม แต่ธนาคารอนุมัติจริงตามรายได้และภาระหนี้

LTV คืออะไร คือคำตอบสั้นที่สุด

LTV (Loan to Value) คือ สัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน พูดง่ายๆ คือ "ธนาคารให้กู้ได้กี่ % ของราคาบ้าน" ส่วนที่เหลือคือ เงินดาวน์ ที่คุณต้องเตรียมเอง

LTV 100% → กู้เต็มราคา ไม่ต้องดาวน์
LTV 90% → กู้ 90% ดาวน์ 10%
LTV 70% → กู้ 70% ดาวน์ 30%

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดเพดาน LTV เพื่อคุมความเสี่ยงเก็งกำไรอสังหาฯ โดย บ้านหลังแรกได้เพดานสูงสุด และลดหลั่นลงตามจำนวนสัญญาที่มีอยู่

เพดาน LTV ตามเกณฑ์ ธปท.

✅ อัปเดต (พ.ค. 2569): ธปท. ประกาศต่ออายุการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV อีก 1 ปี — กู้ได้สูงสุด 100% ทุกสัญญา (รวมสัญญาที่ 2–3 และบ้านราคา ≥ 10 ล้าน) สำหรับ สัญญากู้ที่ทำตั้งแต่ 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570 เป็นมาตรการชั่วคราว เพื่อประคองภาคอสังหาฯ (ประกาศ ธปท.) — เพดาน LTV เปิดให้กู้เต็ม แต่การอนุมัติจริงยังขึ้นกับรายได้ ภาระหนี้ (DSR) ประวัติเครดิต และราคาประเมินหลักประกันของแต่ละธนาคาร

ตารางด้านล่างเป็น เกณฑ์มาตรฐาน ที่จะกลับมาใช้เมื่อมาตรการผ่อนคลายสิ้นสุด (โปรดตรวจสอบล่าสุด ณ วันยื่นกู้):

| สัญญา | ราคาบ้าน | เพดาน LTV | เงินดาวน์ | |-------|---------|:---------:|:---------:| | หลังแรก | ต่ำกว่า 10 ล้าน | สูงสุด 100% (+ อาจกู้ตกแต่งถึง 110%) | 0% | | หลังแรก | ≥ 10 ล้าน | ~90% | ~10% | | หลังที่ 2 (ผ่อนหลังแรก น้อยกว่า 2 ปี) | ทุกราคา | ~80% | ~20% | | หลังที่ 2 (ผ่อนหลังแรก ≥ 2 ปี) | ทุกราคา | ~90% | ~10% | | หลังที่ 3 ขึ้นไป | ทุกราคา | ~70% | ~30% |

สำคัญ: การผ่อนคลาย 100% ทุกสัญญารอบปัจจุบันมีผลถึง 30 มิ.ย. 2570 — ถ้าหลังจากนั้น ธปท. ไม่ต่ออายุอีก เกณฑ์จะกลับสู่ตารางมาตรฐานด้านบน มาตรการแบบนี้เป็นของชั่วคราว จึงต้องเช็กเกณฑ์ที่ใช้จริง ณ วันทำสัญญากู้เสมอ

LTV คิดจากราคาไหน

ธนาคารใช้ ราคาที่ต่ำกว่า ระหว่าง:

ราคาซื้อขายจริง (ตามสัญญา)
ราคาประเมินหลักประกัน ของธนาคาร

ตัวอย่างที่คนพลาด: ตกลงซื้อบ้าน 3,000,000 บาท แต่ธนาคารประเมินได้ 2,800,000 บาท — LTV 100% จะคิดจาก 2.8 ล้าน = กู้ได้ 2,800,000 คุณต้อง เตรียมส่วนต่าง 200,000 บาทเป็นเงินสด เพิ่มเติม

นี่คือเหตุผลที่ควรรู้ราคาประเมินก่อน อ่านวิธีเช็กที่ คู่มือค่าโอนและภาษีอสังหาฯ (มีวิธีเช็กราคาประเมินกรมธนารักษ์ — ต่างจากราคาประเมินหลักประกันธนาคาร แต่ใช้อ้างอิงคร่าวได้)

LTV ไม่ใช่ทุกอย่าง — ยังต้องผ่าน DSR

แม้ LTV จะให้กู้ 100% แต่ธนาคารยังดู ความสามารถในการผ่อน ด้วย:

DSR (Debt Service Ratio) = ภาระหนี้ต่อเดือน ÷ รายได้ต่อเดือน ส่วนใหญ่ธนาคารอยากให้ภาระผ่อนรวมไม่เกิน ~40% ของรายได้
แม้ LTV ผ่าน ถ้า รายได้ไม่พอผ่อน ธนาคารอนุมัติวงเงินต่ำกว่าเพดาน LTV

สรุป: ต้องผ่านทั้ง 2 ด่านพร้อมกัน — เพดาน LTV (มูลค่าหลักประกัน) + DSR (ความสามารถผ่อน)

ตัวอย่างคำนวณ

ซื้อบ้านหลังแรก 3,000,000 บาท (ราคาประเมินธนาคารเท่ากัน):

LTV 100% → กู้ได้สูงสุด 3,000,000 บาท
แต่ถ้ารายได้ 30,000/เดือน ผ่อนไหวราว 12,000/เดือน → กู้ได้จริงตาม DSR อาจแค่ ~1.8–2 ล้าน
ต้องเพิ่มรายได้/ผู้กู้ร่วม หรือเลือกบ้านถูกลง

ที่ดินเปล่า LTV ต่ำกว่าบ้านมาก

ถ้าจะกู้ซื้อ ที่ดินเปล่า เตรียมใจว่าได้ LTV ต่ำ:

หลายธนาคารให้ ~50–70% ของราคาประเมิน (ดาวน์ 30–50%)
บางแห่งไม่ปล่อยกู้ที่ดินเปล่าเลย เพราะสภาพคล่อง/ความเสี่ยงสูง
ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (บ้าน) ได้ LTV สูงกว่าเสมอ

เคล็ดลับเตรียมกู้ให้ผ่าน

เก็บเงินดาวน์เผื่อส่วนต่างราคาประเมิน อย่างน้อย 10–20%
เคลียร์หนี้บัตร/ผ่อนอื่นก่อน เพื่อให้ DSR ดีขึ้น
เดินบัญชี (statement) สม่ำเสมอ 6 เดือนขึ้นไป
ยื่นหลายธนาคารเทียบ ทั้งวงเงินและดอกเบี้ย
มีผู้กู้ร่วม ถ้ารายได้เดี่ยวไม่พอ

ก่อนซื้อ ตรวจเอกสารสิทธิ์ให้ชัวร์ด้วย คู่มืออ่านและตรวจสอบโฉนด และดูขั้นตอนซื้อปลอดภัยที่ คู่มือซื้ออสังหาฯ ให้ปลอดภัย

หมายเหตุ: เกณฑ์ LTV ของ ธปท. และนโยบายสินเชื่อเปลี่ยนแปลงได้ ข้อมูลในบทความนี้ ณ ก.ค. 2569 ก่อนยื่นกู้ควรตรวจสอบเกณฑ์ล่าสุดกับ ธนาคารแห่งประเทศไทย (bot.or.th) และธนาคารที่ยื่นกู้โดยตรง

❓ คำถามที่พบบ่อย

LTV คืออะไร?▼

LTV (Loan to Value) คือสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน เช่น LTV 90% หมายถึงกู้ได้ไม่เกิน 90% ของราคาบ้าน ที่เหลือ 10% ต้องวางเป็นเงินดาวน์เอง ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดเพดาน LTV เพื่อควบคุมความเสี่ยง โดยบ้านหลังแรกได้เพดานสูงกว่าหลังถัดไป

กู้บ้าน 100% ได้จริงไหม?▼

ได้ครับ และช่วงนี้ได้ทุกสัญญา — ธปท. ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว ให้กู้ได้สูงสุด 100% ของมูลค่าหลักประกันทุกกรณี สำหรับสัญญากู้ที่ทำตั้งแต่ 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570 (บ้านหลังแรกต่ำกว่า 10 ล้านกู้ 100% ได้เป็นปกติอยู่แล้ว และบางกรณีกู้ตกแต่งเพิ่มได้ถึง 110%) แต่การอนุมัติจริงยังขึ้นกับรายได้ ภาระหนี้ DSR ประวัติเครดิต และราคาประเมินหลักประกันของแต่ละธนาคาร

บ้านหลังที่สองต้องดาวน์เท่าไร?▼

ช่วงมาตรการผ่อนคลายของ ธปท. (สัญญากู้ถึง 30 มิ.ย. 2570) สัญญาที่สองขึ้นไปกู้ได้สูงสุด 100% เท่าหลังแรก จึงอาจไม่ต้องวางดาวน์เลย แต่ถ้ามาตรการสิ้นสุดโดยไม่ต่ออายุ เกณฑ์มาตรฐานคือสัญญาที่สองกู้ได้ราว 80-90% (ดาวน์ 10-20%) และสัญญาที่สามขึ้นไปราว 70% (ดาวน์ 30%) — วงเงินจริงยังขึ้นกับ DSR และการประเมินของธนาคาร

LTV คิดจากราคาไหน ราคาซื้อหรือราคาประเมิน?▼

ธนาคารใช้ราคาที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมินหลักประกันของธนาคารเป็นฐานคำนวณ LTV เพื่อความปลอดภัยของเจ้าหนี้ ดังนั้นถ้าราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อ วงเงินกู้ที่ได้จริงจะอิงราคาประเมิน ทำให้ต้องเตรียมเงินสดส่วนต่างเพิ่ม

LTV กับความสามารถกู้ ต่างกันยังไง?▼

LTV คือเพดานสูงสุดที่กู้ได้เทียบมูลค่าบ้าน แต่วงเงินที่อนุมัติจริงยังถูกจำกัดด้วยความสามารถผ่อน (ภาระหนี้ต่อรายได้ DSR) ด้วย แม้ LTV จะให้กู้ 100% ถ้ารายได้ไม่พอผ่อนธนาคารก็อนุมัติต่ำกว่านั้น ทั้งสองเกณฑ์ต้องผ่านพร้อมกัน

ที่ดินเปล่ากู้ได้ LTV เท่าไร?▼

สินเชื่อที่ดินเปล่ามักได้ LTV ต่ำกว่าบ้านพร้อมที่อยู่อาศัยมาก หลายธนาคารให้ราว 50-70% ของราคาประเมิน เพราะมองว่าความเสี่ยงสูงและสภาพคล่องต่ำกว่า บางแห่งไม่ปล่อยกู้ที่ดินเปล่าเลย ต้องสอบถามเป็นรายธนาคาร