ค่าใช้จ่ายซื้อบ้านทั้งหมด 2569 — รวมทุกก้อนที่ต้องเตรียม

ซื้อบ้านต้องเตรียมเงินเท่าไหร่ — คำตอบสั้นที่สุด

คิดง่ายๆ เป็น 2 ส่วน: ส่วนแรกคือเงินดาวน์ (5–20% ของราคาบ้าน ขึ้นกับเกณฑ์ LTV และวงเงินที่ธนาคารอนุมัติ) ส่วนที่สองคือค่าใช้จ่ายรอบการโอนและค่าแฝง ซึ่งรวมกันมักอยู่ที่ 3–6% ของราคาบ้าน สำหรับค่าโอน–จดจำนอง–ประเมิน–ประกัน–มิเตอร์–ตกแต่ง ดังนั้นถ้าซื้อบ้าน 3 ล้านบาท ควรมีเงินสดพร้อมประมาณ 250,000–500,000 บาท (ขึ้นกับว่าดาวน์เท่าไหร่และกู้เท่าไหร่) อย่าเตรียมแค่เงินดาวน์อย่างเดียว เพราะค่ารอบโอนและค่าแฝงคือจุดที่คนพลาดบ่อยที่สุด

ก่อนตัดสินใจ แนะนำอ่าน รวมค่าธรรมเนียมและภาษีโอนอสังหาฯ ประกอบ เพื่อเข้าใจว่าแต่ละก้อนคิดจากอะไร

กลุ่มที่ 1: เงินดาวน์ — ก้อนใหญ่ที่สุด

เงินดาวน์คือส่วนที่คุณต้องจ่ายเองก่อน ที่เหลือธนาคารปล่อยกู้ให้ ยิ่งดาวน์มาก วงเงินกู้ยิ่งน้อย ดอกเบี้ยรวมทั้งสัญญาก็ถูกลง

• บ้านหลังแรก ราคาต่ำกว่า 10 ล้าน มักกู้ได้สูงถึง 100% ของราคาประเมิน ทำให้ดาวน์น้อยหรือเกือบไม่ต้องดาวน์ (ดูรายละเอียดใน LTV คืออะไร กู้บ้าน 100%)
• บ้านหลังที่ 2 ต้องดาวน์ประมาณ 10–20% (เกณฑ์มาตรฐาน)
• บ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป ดาวน์ 30% (เกณฑ์มาตรฐาน)

✅ อัปเดต: ธปท. ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว ให้กู้ได้สูงสุด 100% ทุกสัญญา (รวมหลังที่ 2–3) สำหรับสัญญากู้ที่ทำตั้งแต่ 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570 — ช่วงมาตรการนี้เงินดาวน์ตามตัวเลขข้างต้นอาจไม่ต้องวางเลย แต่การอนุมัติจริงยังขึ้นกับ รายได้ ภาระหนี้ (DSR) ประวัติเครดิต และราคาประเมินหลักประกันของแต่ละธนาคาร ควรเช็กเงื่อนไขล่าสุดกับธนาคารก่อนยื่นกู้

กลุ่มที่ 2: ค่าธรรมเนียมราชการ (ที่สำนักงานที่ดิน)

ก้อนนี้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

| รายการ | อัตรา | คิดจาก | ใครจ่าย (ธรรมเนียม) | |--------|:-----:|--------|:------------------:| | ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% | ราคาประเมิน หรือราคาขาย (สูงกว่า) | แบ่งครึ่ง | | ค่าจดจำนอง | 1% | วงเงินกู้ | ผู้ซื้อ (ถ้ากู้) | | ค่าอากรแสตมป์ / ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 0.5% หรือ 3.3% | ราคาขายหรือประเมิน | ผู้ขาย |

💡 มาตรการลดค่าโอน–จดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัย ≤ 7 ล้านบาท ครม. ต่ออายุแล้ว ใช้ได้ถึง 30 มิ.ย. 2570 (ผู้ซื้อสัญชาติไทย, โอน+จดจำนองวันเดียวกัน, ไม่รวมที่ดินเปล่า) — ถ้าทรัพย์เข้าเกณฑ์ ค่าโอน+จำนองในตัวอย่างข้างล่างจะลดจากหลักหมื่นเหลือหลักร้อย เช็กเงื่อนไขเต็มที่ บทความมาตรการ 0.01% ก่อนโอน

ตัวอย่าง: บ้านราคาประเมิน 3,000,000 กู้ 2,700,000

• ค่าโอน 2% = 60,000 → แบ่งครึ่งผู้ซื้อจ่าย 30,000
• ค่าจดจำนอง 1% ของ 2,700,000 = 27,000
• ผู้ซื้อจ่ายก้อนราชการ ≈ 57,000 บาท

กลุ่มที่ 3: ค่าใช้จ่ายกับธนาคาร

เมื่อกู้ซื้อบ้าน ธนาคารมีค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมเพิ่ม

• ค่าประเมินหลักประกัน ประมาณ 2,500–3,500 บาท (จ่ายตอนยื่นกู้ บางธนาคารคืนให้ถ้าจัดสินเชื่อสำเร็จ)
• ประกันอัคคีภัย ตามวงเงินบ้าน หลักพันบาทต่อปี — เป็นเงื่อนไขบังคับของสินเชื่อบ้านเกือบทุกแห่ง
• ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) เป็น ทางเลือก ไม่บังคับ แต่ช่วยให้อนุมัติง่ายขึ้นและบางธนาคารลดดอกเบี้ยให้ ควรเทียบความคุ้มค่าก่อนตัดสินใจ

⚠️ ถ้าเจ้าหน้าที่บอกว่า "ต้องทำ MRTA ถึงจะอนุมัติ" ให้สอบถามเป็นลายลักษณ์อักษร — ตามหลักแล้วเป็นทางเลือก ไม่ใช่เงื่อนไขบังคับตามกฎหมาย ข้อมูล ณ ก.ค. 2569 อัตราดอกเบี้ยและโปรโมชั่นแต่ละธนาคารต่างกัน ควรเทียบหลายแห่งก่อนเลือก

กลุ่มที่ 4: ค่าแฝงที่คนลืมบ่อยที่สุด

นี่คือกลุ่มที่ทำให้งบบาน — เพราะไม่ได้อยู่ในโบรชัวร์และคนมักไม่คิดเผื่อ

• ค่ามิเตอร์น้ำ–ไฟ / โอนมิเตอร์ / ติดตั้งใหม่ — บ้านใหม่ที่ยังไม่มีมิเตอร์ต้องขอติดตั้ง มีค่าประกันและค่าธรรมเนียม
• เงินกองทุน (sinking fund) — จ่ายครั้งเดียวตอนโอน (คอนโด/หมู่บ้านจัดสรร)
• ค่าส่วนกลาง — รายเดือน/รายปี คิดตามพื้นที่ (บ้านมือสองนอกโครงการมักไม่มี)
• ค่าตกแต่ง–เฟอร์นิเจอร์–ผ้าม่าน–แอร์–เครื่องครัว — ก้อนนี้ยืดหยุ่นแต่มักเกินงบ
• ค่าขนย้าย + ทำความสะอาดใหญ่
• เงินสำรองซ่อม โดยเฉพาะบ้านมือสอง (ดูวิธีตรวจใน เช็กบ้านมือสองก่อนซื้อ)

รวมกลุ่มค่าแฝงอาจสูงถึง 5–10% ของราคาบ้าน — อย่าลืมกันงบส่วนนี้ไว้ตั้งแต่แรก

ตารางสรุปงบซื้อบ้าน 3 ล้าน (กู้ 90%)

สมมติซื้อบ้าน 3,000,000 บาท ดาวน์ 10% กู้ 2,700,000

| กลุ่ม | รายการ | ประมาณ (บาท) | |-------|--------|-------------:| | ดาวน์ | เงินดาวน์ 10% | 300,000 | | ราชการ | ครึ่งค่าโอน + จดจำนอง | 57,000 | | ธนาคาร | ประเมิน + ประกันอัคคีภัย | 6,000 | | แฝง | มิเตอร์ + ตกแต่งเบื้องต้น + ขนย้าย | 80,000–150,000 | | รวมเงินสดที่ต้องเตรียม | | ≈ 443,000–513,000 |

ตัวเลขเป็นการประมาณเพื่อวางแผน ค่าจริงขึ้นกับราคาประเมิน วงเงินกู้ ธนาคาร และระดับการตกแต่งของคุณ

วางแผนงบก่อนซื้อ — ลิสต์ 5 ข้อ

1. รู้ราคาประเมิน ของทรัพย์ก่อน เพื่อประมาณค่าโอน–ภาษี (เช็กที่ assessprice.treasury.go.th)
2. สอบถามวงเงินกู้จริง จากธนาคาร 2–3 แห่งเทียบกัน
3. เจรจาเรื่องค่าโอน ในสัญญาจะซื้อจะขาย — ระบุให้ชัดว่าใครออกส่วนไหน
4. กันงบค่าแฝง 5–10% แยกจากเงินดาวน์
5. เผื่อเงินสำรองฉุกเฉิน อย่างน้อย 3–6 เดือนของค่างวด เผื่อช่วงแรกหลังเข้าอยู่

สนใจบ้านพร้อมที่ดินที่ราคาคุ้ม

ถ้าอยากให้ช่วยประเมินงบซื้อบ้านของทรัพย์ที่สนใจ ทักไลน์ปรึกษาฟรี — คำนวณค่าโอน ค่าแฝง และวงเงินกู้ให้ก่อนตัดสินใจ

หมายเหตุ: ตัวเลขในบทความสรุปจากแนวทางทั่วไป ณ ก.ค. 2569 — อัตราค่าธรรมเนียม เกณฑ์ LTV และมาตรการรัฐเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินและธนาคารสำหรับกรณีของคุณอีกครั้ง