ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ขายที่ดิน คิดยังไง 2569

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ขายที่ดิน คือคำตอบสั้นที่สุด

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายที่ดิน คือภาษีที่ สำนักงานที่ดินหักจากผู้ขายทันทีในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยคำนวณจาก ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ เท่านั้น ไม่ได้ใช้ราคาซื้อขายจริง วิธีคิดคือนำราคาประเมินมาหัก "ค่าใช้จ่ายเหมา" ตามจำนวนปีที่ถือครอง เหลือเป็นเงินได้สุทธิ แล้วหารด้วยจำนวนปีเพื่อหาเงินได้ต่อปี คำนวณภาษีตามอัตราขั้นบันได แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง — ได้เป็นยอดภาษีที่ต้องเสีย ณ วันโอน

ภาษีก้อนนี้เป็น 1 ใน 4 ค่าใช้จ่ายหลักตอนโอน อ่านภาพรวมทั้งหมดได้ที่ คู่มือค่าโอนและภาษีอสังหาฯ ฉบับเต็ม

ทำไมคิดจาก "ราคาประเมิน" ไม่ใช่ราคาขาย

จุดที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุดคือคิดว่าภาษีคำนวณจากเงินที่ได้รับจริง — ไม่ใช่ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายสำหรับการขายอสังหาฯ ใช้ ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ เป็นฐานเสมอ ไม่ว่าคุณจะขายแพงหรือถูกกว่าราคาประเมิน

ต่างจากค่าโอน/ภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่ใช้ "ราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่ค่าไหนสูงกว่า" — แต่เฉพาะ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ใช้ราคาประเมินอย่างเดียว

วิธีเช็กราคาประเมิน: เข้า assessprice.treasury.go.th ใส่เลขโฉนดหรือเลือกจังหวัด–อำเภอ–ตำบล ระบบแสดงราคาต่อตารางวา นำมาคูณเนื้อที่ = ราคาประเมินรวม

สูตรคำนวณทีละขั้น

สูตรอย่างเป็นทางการมี 4 ขั้น:

1. เงินได้สุทธิ = ราคาประเมิน − ค่าใช้จ่ายเหมา (ตามปีถือครอง)
2. เงินได้ต่อปี = เงินได้สุทธิ ÷ จำนวนปีที่ถือครอง
3. ภาษีต่อปี   = เงินได้ต่อปี × อัตราภาษีขั้นบันได
4. ภาษีที่ต้องเสีย = ภาษีต่อปี × จำนวนปีที่ถือครอง

ตารางค่าใช้จ่ายเหมา (หักตามจำนวนปีถือครอง)

| ปีที่ถือครอง | หักค่าใช้จ่ายเหมา | |:------------:|:----------------:| | 1 ปี | 92% | | 2 ปี | 84% | | 3 ปี | 77% | | 4 ปี | 71% | | 5 ปี | 65% | | 6 ปี | 60% | | 7 ปี | 55% | | 8 ปีขึ้นไป | 50% |

นับปีอย่างไร: นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครอง เศษของปีปัดขึ้นเป็น 1 ปี และนับได้สูงสุด 10 ปีแม้ถือครองนานกว่านั้น

⚠️ จุดที่คนพลาดบ่อยที่สุด: การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาฯ ไม่ได้รับยกเว้นเงินได้ 150,000 บาทแรก เหมือนตารางภาษีตอนยื่นประจำปี — เงินได้ต่อปีเริ่มคิด 5% ตั้งแต่บาทแรก (ตามแนวคำนวณของกรมสรรพากร) และกรณีขายอสังหาฯ ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งค้ากำไร ภาษีที่คำนวณได้จะไม่เกิน 20% ของราคาประเมิน ตรวจตัวเลขจริงได้ด้วยโปรแกรมช่วยคำนวณของกรมสรรพากรก่อนวันโอน

อัตราภาษีขั้นบันได (ข้อมูล ณ ก.ค. 2569)

| เงินได้ต่อปี (บาท) | อัตรา | |-------------------|:-----:| | 0 – 300,000 | 5% | | 300,001 – 500,000 | 10% | | 500,001 – 750,000 | 15% | | 750,001 – 1,000,000 | 20% | | 1,000,001 – 2,000,000 | 25% | | 2,000,001 – 5,000,000 | 30% | | เกิน 5,000,000 | 35% |

ตัวอย่างคำนวณจริง

สมมติ: ขายที่ดินราคาประเมิน 2,000,000 บาท ถือครองมา 6 ปี

1. ค่าใช้จ่ายเหมา 6 ปี = 60% → หักได้ 1,200,000 บาท
2. เงินได้สุทธิ = 2,000,000 − 1,200,000 = 800,000 บาท
3. เงินได้ต่อปี = 800,000 ÷ 6 = 133,333 บาท/ปี
4. ภาษีต่อปี (ขั้น 5%) = 133,333 × 5% = 6,667 บาท
5. คูณกลับ 6 ปี = 6,667 × 6 = ≈ 40,000 บาท

เทียบกับถือ 3 ปี (ราคาประเมินเท่ากัน):

• หักเหมา 77% → เงินได้สุทธิ = 460,000
• เงินได้ต่อปี = 460,000 ÷ 3 = 153,333
• ภาษีต่อปี = 153,333 × 5% = 7,667 → คูณ 3 = ≈ 23,000 บาท

จะเห็นว่าตัวเลขไม่ได้แปรผันตรงกับจำนวนปีเสมอ ต้องคำนวณจริงทุกครั้ง อยากได้ตัวเลขแม่นของแปลงคุณ ทักไลน์ banteedin ส่งเลขโฉนดมา คำนวณให้ฟรี

ใครจ่าย และเจรจาได้แค่ไหน

ตามกฎหมาย ผู้ขายคือผู้มีเงินได้ จึงเป็นผู้เสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย สำนักงานที่ดินจะหักไว้เลย ณ วันโอน แต่ในทางปฏิบัติทุกอย่าง เจรจาได้:

• บางประกาศผู้ขายออกภาษีทั้งหมด (ดึงดูดผู้ซื้อ)
• บางกรณีตกลงแบ่งกันคนละครึ่ง
• บางกรณีผู้ซื้อออกให้เพื่อปิดดีล

สำคัญ: ระบุให้ชัดใน สัญญาจะซื้อจะขาย ว่าใครออกภาษี/ค่าโอนก้อนไหน ก่อนวางมัดจำ อย่าปล่อยให้ไปเถียงกันหน้าสำนักงานที่ดิน ดูวิธีทำสัญญาปลอดภัยที่ คู่มือซื้ออสังหาฯ ให้ปลอดภัย

ต่างจากภาษีธุรกิจเฉพาะอย่างไร

หลายคนสับสนระหว่าง 2 ภาษีนี้ — ทั้งคู่ผู้ขายจ่าย แต่คนละตัว:

| หัวข้อ | ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ภาษีธุรกิจเฉพาะ | |--------|:------------------------:|:---------------:| | ใครเสีย | ผู้ขายทุกกรณี | ผู้ขายที่ถือ น้อยกว่า 5 ปี | | ฐานคิด | ราคาประเมิน | ราคาขาย/ประเมิน (สูงกว่า) | | อัตรา | ขั้นบันได (ตามสูตร) | 3.3% | | ที่ดินมรดก | ต้องเสีย | ได้รับยกเว้น |

ถ้าถือครบ 5 ปีจะไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เปลี่ยนเป็นอากรแสตมป์ 0.5% แทน อ่านรายละเอียดที่ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ขายอสังหาฯ และลองใช้ วิธีคำนวณค่าโอนที่ดินแบบเต็ม

ขอคืนภาษีได้ไหม

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาฯ ที่ ได้มาโดยมิได้มุ่งค้ากำไร (เช่น บ้าน/ที่ดินที่อยู่อาศัยเอง หรือรับมรดก) ผู้ขายมีสิทธิเลือก:

1. ถือเป็นภาษีสุดท้าย (Final Tax) — ไม่นำไปรวมคำนวณภาษีสิ้นปี จบเลย ไม่ต้องยื่นเพิ่ม
2. นำไปรวมยื่นภาษีสิ้นปี — ถ้ารวมแล้วภาษีที่คำนวณได้ต่ำกว่าที่ถูกหักไป ก็ ขอคืนส่วนต่างได้

ทางเลือกไหนคุ้มกว่าขึ้นกับรายได้รวมทั้งปีของคุณ ถ้ารายได้อื่นน้อย การนำมารวมยื่นอาจได้คืน แนะนำปรึกษาสำนักงานสรรพากรพื้นที่หรือนักบัญชีตามกรณีจริง

หมายเหตุ: ตัวเลขและอัตราในบทความนี้อ้างอิงข้อมูล ณ ก.ค. 2569 อัตราภาษีและวิธีคำนวณอาจเปลี่ยนแปลง ก่อนทำธุรกรรมจริงควรตรวจสอบกับ กรมสรรพากร (rd.go.th) และสำนักงานที่ดินในพื้นที่อีกครั้ง