📍 ทั่วประเทศ29 สิงหาคม 2569·⏱ 3 นาที

ตัวอย่างสัญญาซื้อขายที่ดิน 2569 — ร่างเองยังไงให้รัดกุม

ตัวอย่างสัญญาซื้อขายที่ดินและสัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมข้อความสำคัญ 10 ข้อที่ต้องมี เงินมัดจำ เบี้ยปรับ กำหนดโอน ป้องกันปัญหาก่อนวางเงิน

TL;DR · สรุปสั้น

สัญญาจะซื้อจะขาย ใช้ตอนวางมัดจำ (ยังไม่โอน) — สัญญาซื้อขาย เสร็จเด็ดขาด ทำตอนจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน (ปพพ. มาตรา 456) สัญญาที่ดีต้องมีอย่างน้อย 10 ข้อ: คู่สัญญา, เลขโฉนด+เนื้อที่, ราคา, มัดจำ, งวดผ่อน, กำหนดโอน, ค่าธรรมเนียม, รับรองปลอดภาระ, เนื้อที่ขาด-เกิน, เบี้ยปรับ ร่างเองได้ แต่ทรัพย์แพง/ซับซ้อนควรให้ทนายตรวจก่อนเซ็น

ตัวอย่างสัญญาซื้อขายที่ดิน คือคำตอบสั้นที่สุด

เวลาซื้อขายที่ดินในไทย จริงๆ มีสัญญา 2 แบบที่ต้องแยกให้ออก:

สัญญาจะซื้อจะขาย — ทำตอนตกลงกันและวางมัดจำ เป็นการ "สัญญาว่าจะโอนในอนาคต" ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ ใช้ระบุงวดผ่อนและกำหนดวันไปโอน ไม่ต้องจดทะเบียน แต่ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรให้รัดกุม
สัญญาซื้อขาย (เสร็จเด็ดขาด) — ทำตอนไปโอนจริงที่สำนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่จะจัดทำให้ กรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือทันทีเมื่อจดทะเบียน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ที่กำหนดว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ

บทความนี้เน้น สัญญาจะซื้อจะขาย ที่คุณต้องร่างเองตอนวางมัดจำ เพราะเป็นจุดที่คนพลาดบ่อยที่สุด

10 ข้อความสำคัญที่สัญญาต้องมี

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่รัดกุมควรครอบคลุมอย่างน้อย 10 ข้อนี้ — ขาดข้อไหน เสี่ยงข้อนั้น:

| # | ข้อความ | ทำไมต้องมี | |---|---------|-----------| | 1 | คู่สัญญา ชื่อ-เลขบัตร-ที่อยู่ ทั้งผู้ซื้อผู้ขาย | ระบุตัวบุคคลชัด ป้องกันมอบอำนาจปลอม | | 2 | รายละเอียดที่ดิน เลขโฉนด เลขที่ดิน ระวาง เนื้อที่ ตำบล/อำเภอ/จังหวัด | ระบุแปลงให้ตรงโฉนด | | 3 | ราคาซื้อขาย ตัวเลข + ตัวอักษร | กันแก้ตัวเลขภายหลัง | | 4 | เงินมัดจำ จำนวนและวันที่วาง | หลักฐานผูกพัน | | 5 | งวดผ่อน (ถ้ามี) จำนวนงวด วันครบกำหนด | กันเข้าใจผิดเรื่องเวลา | | 6 | กำหนดวันโอน สถานที่ (สนง.ที่ดินสาขาไหน) | มีเดดไลน์ชัด | | 7 | ผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียม/ภาษี ใครออกอะไร | เลี่ยงทะเลาะวันโอน | | 8 | คำรับรองของผู้ขาย ว่าเป็นเจ้าของแท้ ปลอดจำนอง/อายัด | ให้ผู้ขายรับผิดถ้าโกหก | | 9 | เงื่อนไขเนื้อที่ขาด-เกิน อ้างอิง ปพพ. มาตรา 466 | คุ้มครองถ้ารังวัดแล้วเนื้อที่ไม่ตรง | | 10 | เบี้ยปรับ/การผิดสัญญา ทั้งสองฝ่าย | มีบทลงโทษถ้าใครเบี้ยว |

เรื่องเนื้อที่ขาด-เกินตามมาตรา 466-467 มีรายละเอียดอายุความ 1 ปี อธิบายไว้ครบใน คู่มือซื้อบ้าน–ที่ดินปลอดภัย ไม่โดนโกง

โครงร่างตัวอย่าง สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน

ด้านล่างเป็น โครงร่างเพื่อการศึกษา — ปรับข้อความให้ตรงกรณีจริง และควรให้ทนายตรวจก่อนใช้กับทรัพย์มูลค่าสูง

                    สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน

ทำที่ ............................  วันที่ ......................

     สัญญานี้ทำขึ้นระหว่าง
     นาย/นาง ..................... บัตรประชาชนเลขที่ ...............
     อยู่บ้านเลขที่ ............................ (ต่อไปเรียก "ผู้จะขาย")
     กับ
     นาย/นาง ..................... บัตรประชาชนเลขที่ ...............
     อยู่บ้านเลขที่ ............................ (ต่อไปเรียก "ผู้จะซื้อ")

ข้อ 1. ผู้จะขายตกลงจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ ............ เลขที่ดิน .........
       ระวาง ................ เนื้อที่ ...... ไร่ ...... งาน ...... ตร.ว.
       ตั้งอยู่ตำบล .......... อำเภอ .......... จังหวัด ..........
       ให้แก่ผู้จะซื้อ ในราคา .............. บาท (....................)

ข้อ 2. ในวันทำสัญญานี้ ผู้จะซื้อวางเงินมัดจำจำนวน .......... บาท
       ผู้จะขายได้รับไว้ถูกต้องแล้ว ส่วนที่เหลือ .......... บาท
       จะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ข้อ 3. คู่สัญญาตกลงไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน ..........
       ภายในวันที่ ......................

ข้อ 4. ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษี และค่าใช้จ่าย ณ วันโอน ให้ .............
       เป็นผู้รับผิดชอบตามที่ตกลง (ระบุให้ชัดว่าใครออกอะไร)

ข้อ 5. ผู้จะขายรับรองว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยชอบ ที่ดินปลอด
       จากการจำนอง อายัด และภาระผูกพันใดๆ หากไม่เป็นจริง ยินยอมคืนเงิน
       และชดใช้ค่าเสียหาย

ข้อ 6. หากเนื้อที่จริงจากการรังวัดขาดหรือเกินจากที่ระบุ ให้เป็นไปตาม
       ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466

ข้อ 7. หากผู้จะซื้อผิดสัญญา ยินยอมให้ริบเงินมัดจำ
       หากผู้จะขายผิดสัญญา ยินยอมคืนเงินมัดจำและชดใช้เบี้ยปรับ
       เป็นเงิน .......... บาท

     ลงชื่อ .................... ผู้จะขาย
     ลงชื่อ .................... ผู้จะซื้อ
     ลงชื่อ .................... พยาน
     ลงชื่อ .................... พยาน

⚠️ ข้อจำกัดสำคัญ — อ่านก่อนใช้: ตัวอย่างข้างต้นเป็นเทมเพลตอย่างย่อเพื่อการศึกษาเท่านั้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย ถ้อยคำจริงในสัญญา (โดยเฉพาะข้อเบี้ยปรับ และข้อ 6 ที่อ้าง ป.พ.พ. มาตรา 466) ควรให้ทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญตรวจก่อนใช้จริงทุกครั้ง

📌 เกร็ดข้อ 6: มาตรา 466 วางหลักว่าถ้าเนื้อที่จริงขาดหรือเกินจากที่ระบุ ผู้ซื้อเลือกได้ว่าจะปัดเสีย (ไม่รับ) หรือรับไว้แล้วปรับราคาตามส่วน — แต่ถ้าขาด/เกินไม่เกิน 5% ของเนื้อที่ที่ระบุ ผู้ซื้อต้องรับไว้โดยปรับราคาตามส่วน (เว้นแต่ขาด/เกินถึงขนาดที่ถ้ารู้ก่อนคงไม่เข้าทำสัญญา จึงเลิกสัญญาได้)

จุดที่คนร่างสัญญาเองมักพลาด

ลืมระบุเลขโฉนด/ระวาง — เขียนแค่ "ที่ดินแปลงติดถนน..." ไม่พอ ต้องมีเลขโฉนดชัด
ไม่ระบุใครออกค่าโอน — พอถึงวันโอนทะเลาะกันหน้าเคาน์เตอร์ ควรตกลงล่วงหน้า ดูวิธีคำนวณใน คำนวณค่าโอนที่ดิน
ไม่มีเบี้ยปรับ — ผู้ขายเจอคนเสนอราคาสูงกว่าแล้วเบี้ยว คุณได้แค่มัดจำคืน เสียโอกาส
จ่ายมัดจำเงินสดไม่มีหลักฐาน — ควรโอนผ่านธนาคารทุกครั้ง เก็บสลิปไว้
ไม่เช็กเจ้าของจริงก่อนเซ็น — ต้องตรวจว่าคนเซ็นเป็นเจ้าของตามหลังโฉนดจริง

ก่อนเซ็น — เช็ก 3 อย่างนี้เสมอ

โฉนดของแท้ — เทียบกับ LandsMaps ดูวิธีใน คู่มือดูโฉนดของแท้-ปลอม
เจ้าของตัวจริง — ชื่อหลังโฉนดตรงบัตรผู้ขาย ถ้ามอบอำนาจต้องมีหนังสือมอบอำนาจติดอากรแสตมป์
ปลอดภาระ — ขอตรวจที่สำนักงานที่ดินว่าไม่ติดจำนอง/อายัด

ถ้าต้องการให้ช่วยดูร่างสัญญาหรือคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนของทรัพย์ที่สนใจ ทักไลน์ปรึกษาฟรี ก่อนเซ็นทุกครั้ง — และดู ทรัพย์พร้อมโอนของ banteedin ที่ตรวจเอกสารมาแล้ว

หมายเหตุ: ตัวอย่างและข้อความในบทความนี้เป็นแนวทางเพื่อการศึกษา ณ ปี 2569 ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะกรณี ก่อนใช้จริงควรปรึกษาทนายความหรือสำนักงานที่ดินในพื้นที่

❓ คำถามที่พบบ่อย

สัญญาซื้อขายที่ดินกับสัญญาจะซื้อจะขายต่างกันยังไง?▼

สัญญาจะซื้อจะขายเป็นข้อตกลงว่าจะโอนกันในอนาคต ใช้ตอนวางมัดจำและผ่อนงวด ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ ส่วนสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดทำตอนโอนจริงที่สำนักงานที่ดิน กรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือทันที ในทางปฏิบัติคนซื้อบ้าน-ที่ดินจะทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อน แล้วไปทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนที่กรมที่ดินภายหลัง

สัญญาซื้อขายที่ดินต้องจดทะเบียนไหม?▼

การซื้อขายที่ดินที่จะให้กรรมสิทธิ์โอนสมบูรณ์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ถ้าไม่จดทะเบียนถือเป็นโมฆะในแง่การโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายไม่ต้องจดทะเบียน แต่ควรทำเป็นลายลักษณ์อักษรและมีหลักฐานการวางมัดจำ

สัญญาซื้อขายที่ดินต้องมีข้อความอะไรบ้าง?▼

อย่างน้อยต้องมี ชื่อ-ที่อยู่คู่สัญญา เลขโฉนดและเนื้อที่ ราคาและวิธีชำระ เงินมัดจำและงวดผ่อน กำหนดวันโอน ผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียม/ภาษี การรับรองว่าที่ดินปลอดภาระผูกพัน เบี้ยปรับกรณีผิดสัญญา และเงื่อนไขเนื้อที่ขาด-เกิน ยิ่งระบุละเอียด ยิ่งลดข้อพิพาท

ร่างสัญญาซื้อขายที่ดินเองได้ไหม?▼

ได้ครับ กฎหมายไม่ได้บังคับให้ทนายร่าง แต่ควรใช้ตัวอย่างที่รัดกุมและตรวจสอบข้อความให้ครบ สำหรับทรัพย์มูลค่าสูงหรือมีเงื่อนไขซับซ้อน (ผ่อนหลายงวด ติดจำนอง เจ้าของร่วม) แนะนำให้ทนายตรวจก่อนเซ็น ค่าตรวจสัญญาถูกกว่าค่าเสียหายหากสัญญาหละหลวมมาก

วางมัดจำแล้วผู้ขายไม่ยอมโอน ทำยังไง?▼

ถ้ามีสัญญาจะซื้อจะขายเป็นลายลักษณ์อักษรและหลักฐานการวางมัดจำ ผู้ซื้อสามารถฟ้องบังคับให้โอนตามสัญญา หรือเรียกเงินมัดจำคืนพร้อมค่าเสียหาย/เบี้ยปรับตามที่ระบุในสัญญาได้ ดังนั้นต้องระบุเบี้ยปรับกรณีผิดสัญญาให้ชัด และเก็บหลักฐานการโอนเงินทุกครั้ง

เซ็นสัญญาต้องมีพยานไหม?▼

สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้บังคับว่าต้องมีพยานถึงจะสมบูรณ์ แต่ควรมีพยานลงชื่อ 1-2 คนเพื่อความน่าเชื่อถือและช่วยยืนยันหากมีข้อพิพาท ควรทำสัญญา 2 ฉบับข้อความตรงกัน คู่สัญญาเก็บฝ่ายละฉบับ และเซ็นกำกับทุกหน้า