โอนที่ดินให้ลูก 2569 ค่าใช้จ่ายเท่าไร เสียภาษีไหม

โอนที่ดินให้ลูก คือคำตอบสั้นที่สุด

การโอนที่ดินให้ลูกที่ ถูกและคุ้มที่สุด คือการ "โอนโดยเสน่หา" (ยกให้) แก่ บุตรชอบด้วยกฎหมาย เพราะกฎหมายให้สิทธิพิเศษ 3 อย่าง: ค่าธรรมเนียมโอนลดเหลือ 0.5%, ได้รับ ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ, และ ยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับมูลค่าส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปี (ส่วนเกินเสีย 5%)

เทียบกับการโอนให้บุคคลทั่วไปที่เสียค่าโอน 2% + ภาษีเต็ม การโอนให้ลูกประหยัดได้มาก แต่ เงื่อนไขสำคัญคือต้องเป็น "บุตรชอบด้วยกฎหมาย" ไม่ใช่บุตรบุญธรรมหรือหลาน

ตารางเปรียบเทียบค่าใช้จ่าย

| รายการ | โอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมาย | ขาย/โอนให้บุคคลทั่วไป | |--------|:----------------------:|:---------------------:| | ค่าธรรมเนียมโอน | 0.5% | 2% | | ภาษีธุรกิจเฉพาะ | ยกเว้น | 3.3% (ถ้าถือ น้อยกว่า 5 ปี) | | ภาษีเงินได้ | ยกเว้นส่วน ≤ 20 ล้าน/บุตร/ปีภาษี (ส่วนเกินเสีย 5%) | ตามสูตรขั้นบันได | | อากรแสตมป์ | ตามกรณี | 0.5% (ถ้าถือ ≥ 5 ปี) |

อัตราข้างต้นเป็นเกณฑ์ตามกฎหมายปัจจุบัน (ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน + ประมวลรัษฎากร) — ยอดจริงของแต่ละแปลงเช็กกับสำนักงานที่ดินและกรมสรรพากรก่อนวันโอน

ใครคือ "บุตรชอบด้วยกฎหมาย"

นี่คือหัวใจที่ทำให้ได้/ไม่ได้สิทธิ:

• ลูกที่เกิดจากพ่อแม่จดทะเบียนสมรสกัน → เป็นบุตรชอบด้วยกฎหมายของทั้งพ่อและแม่ ✅
• แม่กับลูก → เป็นบุตรชอบด้วยกฎหมายของแม่เสมอ (ไม่ว่าพ่อแม่สมรสหรือไม่) ✅
• พ่อกับลูก แต่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส → ลูก ยังไม่ใช่ บุตรชอบด้วยกฎหมายของพ่อ จนกว่าพ่อจะ จดทะเบียนรับรองบุตร หรือศาลสั่ง ⚠️
• บุตรบุญธรรม → ไม่เข้าเกณฑ์ สิทธิ 0.5% / ยกเว้นภาษี ❌

ก่อนโอน: ถ้าพ่อเป็นผู้โอนและไม่ได้จดทะเบียนสมรสกับแม่ ต้องจดทะเบียนรับรองบุตรให้เรียบร้อยก่อน มิฉะนั้นสำนักงานที่ดินคิดอัตราบุคคลทั่วไป

ตัวอย่างคำนวณจริง

เคส A — โอนให้ลูกแท้ ราคาประเมิน 3,000,000 บาท

• ค่าโอน 0.5% = 15,000 บาท
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ = 0 (ยกเว้น)
• ภาษีเงินได้ = 0 (ต่ำกว่า 20 ล้าน)
• รวม ≈ 15,000 บาท

เคส B — ขายให้บุคคลทั่วไป ราคาประเมิน 3,000,000 บาท ถือ 3 ปี

• ค่าโอน 2% = 60,000 บาท
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% = 99,000 บาท
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย = หลักหมื่น
• รวม ≈ 170,000+ บาท

ต่างกันเป็นแสน! ดูวิธีคำนวณภาษีขายทั่วไปเต็มๆ ที่ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ขายที่ดิน และ คู่มือค่าโอนและภาษีอสังหาฯ

เอกสารและขั้นตอน

เอกสารที่ต้องเตรียม

• บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน ของทั้งผู้โอน (พ่อ/แม่) และผู้รับ (ลูก)
• โฉนดที่ดินตัวจริง
• หลักฐานความเป็นบิดามารดา–บุตรชอบด้วยกฎหมาย: สูติบัตร, ทะเบียนสมรสของพ่อแม่ หรือทะเบียนรับรองบุตร
• กรณีมอบอำนาจ: หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)

ขั้นตอน

1. ทั้งผู้โอนและผู้รับไปที่ สำนักงานที่ดินที่แปลงตั้งอยู่
2. ยื่นคำขอจดทะเบียน "ให้" (โอนโดยเสน่หา)
3. เจ้าหน้าที่ประเมินราคา + คิดค่าธรรมเนียม 0.5%
4. ชำระค่าธรรมเนียม + จดทะเบียนโอน
5. รับโฉนดที่เปลี่ยนชื่อเป็นลูกเรียบร้อย

ข้อควรระวัง

• ลูกขายต่อภายใน 5 ปี → เริ่มนับปีถือครองใหม่ตั้งแต่วันรับโอน อาจเข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เหมาะกับการส่งต่อระยะยาว ไม่ใช่ขายต่อทันที
• โอนแล้วโอนคืนไม่ได้ง่ายๆ — การให้โดยเสน่หาเมื่อจดทะเบียนแล้วถือว่าสมบูรณ์ การเรียกคืนทำได้เฉพาะเหตุตามกฎหมาย (เช่น เนรคุณ) และต้องผ่านศาล
• วางแผนมรดกทั้งก้อน — ถ้าทรัพย์มีมูลค่าสูงมาก ควรเทียบกับการส่งต่อเป็นมรดก อ่านที่ ภาษีมรดกที่ดิน ก่อนตัดสินใจ

หมายเหตุ: อัตราและเงื่อนไขอ้างอิงข้อมูล ณ ก.ค. 2569 อาจมีการเปลี่ยนแปลง ก่อนดำเนินการควรตรวจสอบกับ กรมสรรพากร (rd.go.th) และ สำนักงานที่ดิน (dol.go.th) และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนภาษี/มรดกสำหรับกรณีของคุณ